عقارات سوريا بين الرقمنة وضياع الحقوق

بدأت سوريا تنفيذ مشروع لرقمنة سجلاتها العقارية وحفظ وثائق الملكية إلكترونياً، في خطوة تستهدف معالجة إحدى العقبات الأساسية أمام الاستثمار والتمويل وإعادة الإعمار. وتمتد انعكاسات المشروع المتوقعة من تحديث الإدارة وتسهيل المعاملات إلى حماية الملكيات وتنشيط السوق العقارية، وتوفير قاعدة قانونية أكثر موثوقية لتطوير المشاريع واستقطاب رؤوس الأموال. غير أن تحقيق هذه الأهداف يرتبط أيضاً بمعالجة السجلات المدمرة والمفقودة، وتسوية أوضاع العقارات غير المسجلة، والنزاعات التي تراكمت خلال سنوات الحرب.

وتنفذ وزارة الإدارة المحلية والبيئة المرحلة الأولى بتمويل أميركي يبلغ مليوني دولار، وتشمل إنشاء خمسة مراكز للأرشفة في دمشق وحلب وحماة والرقة ودير الزور، ومركز بيانات رئيسياً في دمشق. ويستهدف المشروع أرشفة أكثر من 3.5 ملايين عقد عقاري ونحو 23 ألف سجل، مع إدخال البيانات الأساسية إلكترونياً وتوثيق التعديلات عليها. وأكد وزير الإدارة المحلية والبيئة محمد عنجراني بدء التنفيذ، ضمن خطة أوسع لتطوير الخدمات العقارية وتعميم الرقمنة على المحافظات.

اختلالات عقارية سبقت الحرب

تواجه السوق العقارية السورية اختلالات متراكمة سبقت الحرب وتفاقمت خلالها. فبحسب المعلومات التي أوردتها وكالة "سانا"، لم يُنجز التحديد النهائي سوى في 53 في المئة من المناطق العقارية البالغ عددها 11092 منطقة. كما تشير تقديرات خبراء إلى أن نحو 40 في المئة من العقارات السكنية في المدن كانت قبل الثورة غير مسجلة أو مسجلة بأوصاف مخالفة لواقعها، نتيجة التوسع العمراني غير المنظم وعدم مواكبة التسجيل العقاري له.

وتحد هذه الاختلالات من قابلية العقارات للتداول والاستثمار، إذ يحتاج المستثمر إلى التحقق من سلامة الملكية وخلو العقار من النزاعات والقيود القانونية قبل شراء الأراضي أو إطلاق المشاريع. ومن شأن تطوير سجل موثوق أن يخفض مخاطر المعاملات وتكاليفها، ويساهم في استعادة الثقة بالسوق العقارية.

السجلات المدمرة ومعضلة إثبات الملكية

تبرز مشكلة أكثر تعقيداً في المناطق التي تعرضت لدمار واسع، وفقدت بعض دوائرها سجلاتها أو أجزاء منها. ومن أبرز الحالات احتراق سجل حمص وتدمير سجل مدينة الباب عام 2013. وفي مناطق أخرى، بقيت السجلات موجودة لكن المباني دُمرت، بينما جرت معاملات بيع وشراء خلال الحرب خارج مؤسسات التسجيل الرسمية، ما أدى إلى تضارب بعض الحقوق وصعوبة إثبات الملكية.

وتقدم تجربة زملكا بريف دمشق نموذجاً لمعالجة هذه المعضلة. فقد أعلنت وزارة الإدارة المحلية في يونيو 2026 إنجاز إعادة التكوين الإداري لـ15064 صحيفة عقارية متضررة، وإحالة 425 صحيفة أخرى إلى القاضي العقاري المختص. وأصدرت المديرية المعنية لاحقاً قرارات لاستكمال الإجراءات وإتاحة الاعتراض عليها.

وتتطلب استعادة السجلات المفقودة جمع الوثائق المتبقية ومقارنتها بالسجلات البلدية والمالية والمخططات المساحية وغيرها من الأدلة المساندة، مع إحالة الحالات المعقدة إلى القضاء. أما العقارات التي لم تُسجل أصلاً، فتحتاج إلى إجراءات قانونية مختلفة لتثبيت الحقوق.

ومن هنا، فإن رقمنة القيود القائمة وحدها قد لا تكفي. فالمشروع يحتاج إلى مسار موازٍ لاستعادة السجلات وتسوية النزاعات ومنع تثبيت ملكيات غير صحيحة، خصوصاً في المناطق التي شهدت تهجيراً واسعاً وتغيرات في الحيازة.

الثروة العقارية والتمويل المصرفي

تمتلك سوريا ثروة عقارية كبيرة، لكن جزءاً منها لا يؤدي دوره الاقتصادي الكامل بسبب ضعف التوثيق وصعوبة استخدام العقارات ضمانات مصرفية. وتحتاج المصارف إلى مستندات موثوقة وإجراءات واضحة لتسجيل الرهون والتحقق من الحقوق قبل توفير التمويل.

ومن شأن تحسين التسجيل العقاري أن يدعم مستقبلاً القروض السكنية وتمويل التطوير العقاري والمؤسسات الصغيرة والمتوسطة. لكن توسيع الائتمان يتطلب أيضاً تحديث تشريعات الرهن والتقييم، وتحسين أوضاع المصارف وقدرتها على الإقراض.

إعادة الإعمار وعودة النشاط الاقتصادي

يرتبط توثيق الملكيات مباشرة بإعادة الإعمار، من خلال تحديد أصحاب الحقوق في الأراضي والمباني المتضررة، وتسهيل إصدار تراخيص البناء، وتسوية أوضاع العقارات الواقعة ضمن مشاريع التطوير.

كما يساعد إثبات الملكيات النازحين واللاجئين على استعادة مساكنهم وأراضيهم، وتشجيع الإنفاق على الترميم والبناء وتنشيط الأعمال المحلية.

ويتوقف الأثر الاقتصادي النهائي للمشروع على الانتقال من الأرشفة إلى إصلاح منظومة التسجيل، بما يشمل تدقيق القيود ومعالجة المفقود منها، وربطها بالبيانات المساحية والقضائية والبلدية، وتوفير ضمانات قانونية للاعتراض وحماية حقوق المالكين.